Операторам ЦОДов не удалось добиться пересмотра арендных ставок в Подмосковье

В Московской области не планируют пересматривать правила расчёта арендной платы за государственные земельные участки под строительство дата‑центров. Это следует из ответа министерства имущественных отношений региона на обращение Ассоциации участников отрасли центров обработки данных (ЦОД). «Ведомости» ознакомились с перепиской, её подлинность подтвердил президент ассоциации Игорь Дорофеев.

В ведомстве сообщили, что новые принципы определения размера платы за аренду земли под строительство дата‑центров экономически обоснованы, прошли оценку регулирующего воздействия и соответствуют федеральному законодательству. В ассоциации считают, что решение приведёт к росту платежей для операторов ЦОДов в 68 раз. Дорофеев сообщает, что на региональном уровне трудно отслеживать «регуляторные сюрпризы».

Модификация стоимости аренды произошло после вступления в силу поправок в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области» в декабре 2025 года. Теперь в Мособласти порядок расчёта платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка, умноженной на коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования (ВРИ) земли (Кд).

Коэффициенты Кд пересмотрели в приложении к закону для большинства видов деятельности. Если для жилой застройки увеличение составил 1,4 раза (с 4,2 до 6), для складов — 2,5 раза (с 6 до 15), а для производственной деятельности — 4,1 раза (с 1,1 до 4,5), то для ВРИ с кодом 6.8 «Связь», куда также относятся ЦОДы, коэффициент вырос с 1,1 до 75, то есть в 68,2 раза. Ассоциация в письме главе региона Андрею Воробьёву попросила разъяснить порядок расчёта коэффициента, а также причины, по которым произошло его повышение в десятки раз по сравнению с другими видами предпринимательской деятельности.

Кадастровая стоимость земель в Московской области чрезвычайно неоднородна, но для размещения дата‑центров обычно рассматривают промзоны на удалении 20–50 км от МКАД, часто вблизи подстанций, объяснил советник губернатора Владимирской области Ахметжан Махмутов. До 2026 года коэффициент для объектов связи был символическим, измерялся в десятых или даже сотых долях процента. Типичный участок в 1 га с кадастровой стоимостью 15–20 млн рублей обходился оператору ЦОДа в 15–30 тыс. рублей в год. Средний дата‑центр на несколько тысяч стоек требует 2–4 га, говорит эксперт. Это означает, что ежегодный платёж за землю с 2 га теперь вырос с 30 тыс. до 1–1,5 млн рублей.

Из крупных коммерческих ­ЦОДов в Московской области работают ЦОД GreenBush в Зеленограде площадью 2 га на 2280 стоек и «Авантаж» площадью около 3 га на 2500 стоек в Лыткарине, а в марте Key Point ввела в эксплуатацию дата‑центр на 2000 стоек площадью 1,85 га в Дубне, сообщил ведущий консультант iKS‑Consulting Станислав Мирин. На лето 2026 года запланирован запуск первой очереди дата‑центра IXcellerate Vёshki в Мытищах, рассчитанного на 2500 стоек площадью 2–3 га, равным образом NK Group строит кампус из 11 ЦОДов в Домодедове. На 2027–2028 годы запланирован ввод в эксплуатацию коммерческого ЦОДа «Теракуб» в индустриальном парке «Руднево» на территории ОЭЗ «Технополис Москва» рядом с Некрасовкой на 1400 стоек на 1–2 га.

Строительство и эксплуатация коммерческого ЦОДа — это проект с длительным сроком окупаемости: приблизительно 10 лет, обратил внимание Мирин. Рост арендных платежей не был учтён в долгосрочных финансовых моделях операторов и не будет способствовать развитию рынка ЦОДов, сообщает собеседник из компании — участника рынка. Вероятно, возведение новых объектов начнётся в других регионах страны — за пределами ЦФО, считает руководитель проектов компании «Интеллектуальная аналитика» Тимофей Воронин. В регионах земля дешевле и ниже коэффициенты, а некоторые также дают льготы на строительство дата‑центров, уточнил Дорофеев.